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国有划拨土地上联合建房合同的效力分析

 
 
      在国有划拨土地上,一方提供土地,另外一方提供资金的联合建房合同是否有效,在司法实务中观点并不统一,应区分具体情况进行具体分析,常见的裁判观点有以下:
      一、利用国有土地进行房地产联合开发的,合同无效
      案例1、(2005)沪一中民二(民)初字第139号,案例来源:《法院审理房地产案件观点集成》,朱树英主编,中国法制出版社2012年10月出版。
       案例2、某大学与房地产开发商联合开发土地,学校负责出划拨地、开发商负责出资金来建设房屋,约定建成之后房屋均分。房屋建成之后,开发商得到了一半的房屋,并将这些房屋用于经营。后双方发生争议,诉至法院,要求法院确认合同无效并收回分给开发商的房屋。法院经审理后认为:划拨地使用权不能用于与他人合作开发,因此判令联合开发协议无效,开发商返还所分得房屋,同时判决学校返还开发商所投入的资金及利息,开发商所得租金则不再予以返还。案例来源于《杜万华大法官民事商事审判实务演讲录》,杜万华著,人民法院出版社2016年10月出版)
      案例3、中房集团山西天泰房地产开发有限公司与中国科学院高能物理研究所联合开发合同无效案。案件来源:北京市高级人民法院(2016)京民终41号、最高人民法院(2016)最高法民申3120号
      裁判要旨: 房地产合作开发项目的合作方式是多种多样的,一方出地、一方出资是合作开发房地产合同当事人经常采取的一种典型方式。我国法律规定划拨国有土地使用权只能用于法律、行政法规规定的特定用途的社会公益建设,不得用于房地产开发,包括合作开发房地产的形式。未经有批准权的人民政府批准,以无偿使用的划拨土地作为投资与他人合作开发房地产并共同分享利益,已经改变了划拨土地的公益用途。双方之间的联合建房合同符合房地产合作开发合同的特征,依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定,应当认定为无效。
       二、利用国有土地进行开发、用于经营的,合同无效
       案例4、某纪念园管理处与某公司先后签订了《××影视文化城建设项目土地租用协议书》、《××影视文化城开发建设协议书》及《××影视文化城合作经营管理协议书》,约定约定某纪念园管理处将其东北侧、占地约90亩的土地租用给某公司进行开发建设××影视文化城专项题材区,租用土地期限为50年,后双方因项目开发发生争议。、
案件来源:(2015)鲁民一终字第44号
      裁判要旨:关于双方签订的合同的性质,根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定“本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。本案中的双方当事人所签订的三份协议,表明纪念园管理处提供出让土地使用权,鑫能公司提供资金,双方共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产,符合合作开发房地产合同的构成要件,因此,双方签订的合作开发协议其主要的法律关系应当认定为合作开发房地产合同。
      三、非房地产开发企业利用国有土地,在未改变土地性质情况下联合建自用房,合同有效。
      案例5、中行宝丰支行与中南汽修公司合作建房合同纠纷案,最高人民法院认定合作建房合同有效。
      案件来源:最高人民法院(2014)民提字第187号
      案例6、北京城建建设工程有限公司与北京安石投资管理有限公司合作建房合同纠纷案,最高人民法院认定合作建房合同有效。
     案件来源:(2018)最高法民再454号
      裁判要旨:一方提供土地,另外一方提供资金(包括土地出让金),合作建设自用办公用房。楼建成后,双方各自获得一定面积的房产。且在实际履行中,案涉项目以土地使用权人名义取得《建设规划许可证》《建设工程开工许可证》《项目可行性研究报告》等一系列手续,说明该项目符合当时的规划。联建双方并未将案涉项目变性为开发项目,通过对外销售房屋盈利。《联建合同》约定的出资包括土地出让金,说明双方约定在土地变更为国有土地使用权后再转让房屋所有权。联建双方并未违反城市规划或者项目规划,偷逃土地出让金,擅自改变涉案土地性质,进行房地产开发,亦非直接转让划拨土地使用权及地上房产。案涉划拨土地使用权能否变更为国有出让土地使用权以及案涉房产能否办理房产过户登记手续,均系《联建合同》约定能否履行问题,并不影响案涉合同的效力。《联建合同》系利用国有划拨土地联合建房的合同,并非国有土地使用权合同司法解释所规范的合作开发房地产合同,并不违反法律或者行政法规的强制性规定,未损害国家或者社会公共利益。城建公司根据国有土地使用权合同司法解释第十四条、第十六条规定主张案涉合同无效,依据不足,本院不予采纳。

       结语:在国有划拨土地上联合建房,无论合作双方是否属于房地产开发企业,只要联建房屋用于房地产开发、销售或者其他经营活动,或者改变了规划用途的,法院均会以违反房地产法规定为由,认定联建合同无效。如果联建行为未改变原有规划用途,且所建房屋均用于自用的,法院一般情况下会认为联建合同有效。

 
 

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